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【转载】中国房价泡沫破灭的时间和顺序  

2013-09-06 11:10:11|  分类: 毛泽东记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者: 苏剑

中国房价到目前为止,几乎没有人认为不存在房价泡沫。大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。

在笔者看来,中国的房价泡沫破灭的顺序如下:先是三四线城市泡沫破灭,然后是二线城市,再然后是一线城市,最后是北京和上海。

为什么是这样一个顺序呢?因为决定一个城市房价的最终因素是人口。过去三十多年来,中国一直实行严厉的计划生育政策,其结果,到2015年中国的劳动力达到峰值,2018年前后中国人口达到峰值。中国人口到达峰值后,一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快,人口流入低的城市房价上涨慢,人口净流出的城市房价会下跌。

中国目前的一个大事件是城镇化,但农民在城镇化过程中,往往绕过三四线城市,直接往二线和一线城市流动,尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于,大城市就业机会较多,且工作和用人环境相对公平。

最终结果是,三四线城市人口不增加,甚至会出现人口净流出。因此,如果房价泡沫破灭的话,首当其冲的就是三四线城市,接下来应该是二线城市,最后是一线城市。

从时间上看,中国劳动力2015年达到峰值,意味着刚需从这一年开始会逐步减少;2018年人口达到峰值,意味着城市房价只能靠人口流入,但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出,所以小城市房价下跌的速度将加快。

2022年后,中国迎来退休高峰,每年劳动力减少1000万以上,经济的潜在产出增长率剧烈下滑,房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以,中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。

实际上,2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多,但随着时间的推移它会逐步被人们认识到,一旦认识到这一点,人们就会提前做准备,尤其是2018年人口达到峰值被人所共知的时候。

所以,2018年甚至更早很可能是人们预期到房价上涨难以为继的时候,一旦预期到这一点,房价泡沫破灭就不可避免。

实际上,中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市,比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市,目前连西安都出现了房价下跌,房价泡沫开始破灭。

因此,中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是,将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

北京和上海的房价是由全国人民推高的。所以房价泡沫将在最后破灭,这个时间点不会晚于2018年。

但在房价泡沫破灭之前,北京和上海的房价还会快速上涨2-3年左右,随后房价开始企稳,最后在2017-2018年之间开始下降,房价泡沫开始破灭。中国经济同时进入一次大衰退甚至大危机。

苏剑,北京大学经济学院经济学系副主任,北京大学外国经济学说研究中心副主任。

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